77 66 25 55 cecilie@advocate.no

De fleste som kjøper bolig sammen, har forskjellig egenkapital. Hvordan kan dere sikre at eierforholdet blir rettferdig og at ingen går i boligfella?

Mange par som kjøper bolig sammen, vet ikke hvordan de skal fordele boliglånet. De vet ofte heller ikke hvem som eier hva, eller betydningen av at den ene har med seg mer inn i samboerskapet. Kanskje eier du en leilighet allerede og kjæresten flytter inn. Hvordan setter dere opp regnestykket? Eller du og en venn har bestemt dere for å kjøpe leilighet sammen, og lurer på hvordan dere skal fordele gjelden.

Advokat Cecilie Drechsler mener en eieravtale eller samboerkontrakt er absolutt første bud.

– Avtaler uansett type sameie sikrer trygghet og forutsigbarhet i fremtiden, sier hun.

Hun vil at du aldri skal la være å stille deg disse spørsmålene:

– Hva skjer hvis samboeren min dør, hvis jeg går fra han eller han går fra meg?

Må bli enige 

Advokaten ser ofte følgene av manglende bevissthet omkring fordeling av gjeld, både ved samlivsbrudd og andre økonomiske fellesskap som går i oppløsning. Hun vet at det viktigste er å bli enige om hvordan eierskapet skal fordeles. Eierbrøken tar utgangspunkt i hva du har bidratt til i kjøpet, summen av egenkapital og den andelen av lånet som du er ansvarlig for.

– Det beste er om dere har lik egenkapital til å begynne med, men som oftest er det ikke slik. Da må dere bli enige om eierskapet, dette må avtalefestes og eierbrøken bør tinglyses, sier advokaten.

Les også: Kjøpe bolig for første gang? 

 Unngå krangel

Dersom du tar riktige grep allerede når du kjøper boligen, sikrer du både rettferdighet og forutsigbarhet hvis det skulle gå galt. Dere unngår krangel ved samlivsbrudd eller når boligen skal selges og overskudd eller underskudd skal fordeles.

En eierbrøk tar utgangspunkt i hva den enkelte har bidratt til i kjøpet, for eksempel:

Per og Kari kjøper en leilighet til 4 millioner kroner. Per har 900 000 kroner i egenkapital, Kari har bare 100 000 kroner. Til sammen har de 1 million kroner, og  må dermed låne 3 millioner kroner. Hva blir eierbrøken dersom de skal være ansvarlig for halvparten av gjelden?

Pers bidrag:

Egenkapital                kr    900 000

Andel lån (50 %)        kr 1 500 000

Sum bidrag                 kr 2 400 000 utgjør 60 prosent av kjøpesummen på 4 millioner

Karis bidrag:

Egenkapital                kr    100 000

Andel lån (50%)         kr 1 500 000

Sum bidrag                 kr 1 600 000 utgjør 40 prosent av kjøpesummen på 4 millioner

Ved salg eller oppløsning av sameiet vil partene få henholdsvis 60 prosent og 40 prosent av overskudd/underskudd før gjelden innfris. Dersom boligen selges for 5,5 millioner kroner, skal Per ha 3,3 millioner og Kari 2,2 millioner. Når gjelden, som på salgstidspunktet utgjør 2,5 millioner (1,25 hver) er innfridd, sitter Per igjen med i overkant av 2 millioner kroner i gevinst, mens Kari får i overkant av 1 million kroner.

– På denne måten får begge med seg prisstigningen og avkastningen av sitt eget bidrag, påpeker advokaten.

Hvis Kari ville eie mer av huset, må hun ta en større andel av ansvar for gjelden – i stedet for at de fordeler den likt. Da sitter hun igjen med like mye som Per når de selger, for eksempel:

Pers bidrag:

Egenkapital                kr    900 000

Andel lån (36,66%)    kr 1 100 000

Sum bidrag                 kr 2 000 000 utgjør 50 prosent av kjøpesummen på fire millioner

Karis bidrag:

Egenkapital                kr    100 000

Andel lån (63,33%)    kr 1 900 000

Sum bidrag                 kr 2 000 000 utgjør 50 prosent av kjøpesummen på fire millioner

Eksempelet forutsetter at Kari betaler forholdsmessig mer av låneforpliktelsene og at hun også står ansvarlig for større andel av gjelden ved et eventuelt brudd.

– Eierforholdet er noe dere kan justere underveis, for eksempel dersom en av dere arver eller tjener mer penger eller det er slik at en flytter inn i bolig som den andre eier, sier Drechsler, som understreker:

– En slik endring av eierbrøken i ettertid forutsetter at begge partene er enige, at dere lager en ny eieravtale eller samboeravtale og at eierbrøken tinglyses på nytt.

Lurer du på hvor mye du kan låne? Sjekk ut vår lånekalkulator her

Hvorfor må eierandelen tinglyses?

Det er en misforståelse at en tinglysning er avgjørende for hvem som eier boligen og med hvilken andel. Dersom det ikke er laget en egen avtale som viser eierfordelingen, vil tinglysningen være en sterk indikator på hvem som er den reelle eieren. Når en sameier ikke sørger for å få tinglyst sin eierandel i boligen er det en tung vei å gå for få ut verdiene sine i etterkant av et samlivsbrudd eller oppløsning av et sameie.  Det er den sameieren som hevder å ha eiendomsrett som ikke er tinglyst som må ta ut søksmål for å bevise eierskap til verdiene dersom den andre parten ikke medvirker eller er uenig.

– En annen fordel med tinglysning av eierandel, er at sameierens kreditorer bare kan ta dekning i hans tinglyste eierandel og ikke i din, sier advokat Cecilie Drechsler.

Her kan du lese mer om Boliglån hos SpareBank 1 Nord-Norge